Author: adminTS

Guida pratica in lingua inglese, rivolta a investitori internazionali, manager e avvocati, per discutere di questioni immobiliari in alcuni paesi europei selezionati.

Gli avvocati esperti del team immobiliare del nostro studio legale europeo agiscono in modo conciso e pratico per discutere di questioni legali, fiscali e pratiche immobiliari rilevanti per gli investitori stranieri, per i quali le realtà del mercato di un dato paese sono ancora straniere.

Non citano la normativa, ma riassumono brevemente e chiaramente gli argomenti da prendere in considerazione negli investimenti immobiliari in un dato paese:

• Modifiche attuali e previste
• Proprietà dei beni immobili e altri diritti reali
• La proprietà fondiaria come garanzia di finanziamento
• Diritto pubblico, pianificazione territoriale, permessi e questioni ambientali
• Diritto di prelazione
• Esecuzione di progetti di costruzione (compresi i contratti di costruzione)
• Affitto di immobili
• Le tasse
• Operazioni immobiliari
• Operazioni su attività in difficoltà e acquisizione di società insolventi

La guida può essere scaricata qui.

L’interesse nel mercato immobiliare dell’Europa centrale e orientale da parte di investitori esterni, europei, americani e asiatici, non è diminuito negli ultimi anni. La regione è interessante per le entità in cerca di opportunità per diversificare il proprio capitale.

Gli esperti di BNP Paribas Real Estate Poland in collaborazione con quattro uffici del nostro studio legale europeo agiscono come partner legali e altri partner: BNP Paribas Bank Polska, HAYS e Robertson hanno analizzato la situazione attuale e i cambiamenti che si sono verificati negli ultimi cinque anni in quattro paesi: Polonia, Repubblica Ceca, Romania e Ungheria.

Nel 2018, per il secondo anno consecutivo, è stato stabilito un nuovo record per il volume totale delle operazioni di investimento nel mercato degli immobili commerciali. Il primo semestre del 2019 è anche un anno record, che è una buona previsione per l’intero anno.

“La crescita dinamica degli ultimi cinque anni ha rafforzato la percezione positiva del mercato immobiliare commerciale CEE tra gli investitori.
Rispetto ai mercati maturi dell’Europa occidentale, i rendimenti nella nostra parte d’Europa sono significativamente più elevati. Allo stesso tempo, la regione è caratterizzata da una buona disponibilità di strutture di alta classe e di personale altamente qualificato” – afferma Piotr Krawczyński, responsabile dei mercati dei capitali, BNP Paribas Real Estate Poland.

BNP Paribas Real Estate Polonia ha presentato le caratteristiche di undici città della regione, la cui popolazione supera i 400.000 abitanti. Grazie alla collaborazione con partner di diversi settori di mercato, i lettori troveranno nel rapporto indicatori economici chiave e tendenze riguardanti i paesi della regione e particolari settori del mercato immobiliare. Inoltre, verranno a conoscenza delle attuali tendenze del mercato del lavoro e saranno in grado di verificare quali cambiamenti giuridici sono avvenuti nei paesi della regione nel settore immobiliare commerciale.

“Nella relazione, oltre ai dati sul mercato immobiliare, abbiamo cercato di presentare tutti i cambiamenti significativi avvenuti nelle principali città della regione negli ultimi cinque anni. Grazie al confronto, è possibile mostrare il rapido ritmo di sviluppo dell’Europa centrale e orientale, spesso richiesto da clienti stranieri sempre più interessati alle potenzialità della nostra regione” – afferma Patrycja Dzikowska, direttore del dipartimento ricerche e analisi di mercato di BNP Paribas Real Estate Poland.

La crescita economica della regione è trainata da consumi elevati, da una buona situazione sul mercato del lavoro, da un livello significativo di investimenti e dall’afflusso di fondi europei. Il costo del lavoro relativamente basso rispetto ai paesi dell’Europa occidentale e i buoni risultati del settore industriale consentono di mantenere il vantaggio competitivo della regione. Pertanto, gli investitori mostrano costantemente un crescente interesse per gli spazi industriali a fini logistici e industriali nei paesi dell’Europa centro-orientale. Possiamo osservare un ruolo significativo degli investimenti in impianti BTS e il primo interesse degli investitori in impianti di autoconservazione. Gli edifici per uffici rimangono invariabilmente popolari tra gli investitori. Non solo i capitali attirano capitali d’investimento, ma anche le transazioni sempre più significative vengono effettuate nei centri regionali. Nel settore retail, l’immobiliare di tipo convienience in particolare, a cui sono interessati sia gli investitori locali che quelli stranieri, sta diventando sempre più attraente. Vale anche la pena di notare il ruolo crescente di una volta di nicchia e ora di aumentare la quota di mercato delle classi di attività, come gli alberghi, le case per anziani, le case degli studenti, gli appartamenti in affitto o i beni con funzioni miste.

“Queste tendenze confermano i numerosi investimenti realizzati e pianificati. Notiamo un crescente interesse per gli investimenti che modellano lo spazio urbano e combinano varie funzioni (ufficio, retail e hotel), spesso utilizzando i quartieri storici delle città” – dice Michał Wielhorski, Managing Partner dello studio immobiliare dell’ ufficio legale act legal ( BSWW). “La maggior parte degli investitori è anche alla ricerca di sedi per gli investimenti di magazzino, a causa dello sviluppo dinamico del settore logistico” – aggiunge.

Nell’ambito della relazione, lo studio legale act ha condiviso le sue osservazioni sull’andamento del mercato immobiliare commerciale nell’Europa centrale e orientale e ha commentato gli attuali cambiamenti legali e fiscali interessanti dal punto di vista dell’investitore.

“L’attività degli investitori è particolarmente visibile nel settore alberghiero. Nel corso dell’ultimo anno, le località alberghiere hanno suscitato molto interesse. Le catene alberghiere internazionali stanno iniziando la loro attività sui mercati CEE dove prima non erano presenti, spesso non solo attraverso il leasing ma anche attraverso l’acquisto di progetti. Quest’anno sono entrati in Polonia nuovi marchi e concetti alberghieri. Ci sono anche investitori interessati a creare una rete di ostelli che sono riflessivi in termini di posizione e rompono con lo stereotipo povero di un ostello” – dice Marek Wojnar, Managing Partner dello studio immobiliare dell’ufficio legale act legal (BSWW).

“In sintesi, la moltitudine di prodotti d’investimento e le condizioni economiche appropriate prevalenti nei PECO fanno sì che, nonostante il previsto rallentamento del mercato europeo, siamo ottimisti sull’evoluzione della situazione nella nostra regione” – aggiunge Patrycja Dzikowska.

La pubblicazione è disponibile per il download qui.

Siamo lieti di presentare il rapporto “What’s up CEE” preparato da BNP Paribas Real Estate in collaborazione con il nostro studio legale.

La relazione presenta il potenziale dell’investimento nella regione dell’Europa centrale e orientale.

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Siamo lieti di annunciare che siamo stati nominati per gli Eurobuild Awards nella categoria degli studi legali dell’anno, Polonia [Law Firm of the Year, Poland].

È stato un anno impegnativo per il team act immobiliare BSWW. Abbiamo fornito consulenza per la realizzazione di numerosi progetti di uffici, commerciali, residenziali e logistici. Siamo lieti di essere tra quelli nominati per il premio.

Dieci anni fa, la rivista Eurobuild CEE ha lanciato un progetto volto a premiare le aziende che hanno dato un contributo significativo alla creazione del mercato immobiliare commerciale in Europa centrale e orientale – gli Eurobuild Awards. La cerimonia di premiazione è stata riconosciuta come uno degli eventi più importanti sul mercato e ogni anno vi partecipano i più importanti rappresentanti del settore.

Il motto del decimo anniversario di quest’anno è “Decennio di successo”. La cerimonia di premiazione si svolgerà il 3 dicembre 2019 a Varsavia.

I premi sono assegnati in quattro categorie principali: I premi della giuria, i premi degli inquilini, i premi della scelta popolare e il premio alla carriera. Saranno assegnati anche i Decade Awards di quest’anno.

Ulteriori informazioni possono essere trovate qui.

Nei giorni 21-22 ottobre 2019 si è tenuta a Varsavia la VI edizione del Congresso delle Obbligazioni Societarie.

act BSWW è stato di nuovo il partner effettivo dell’evento.

Piotr Smołuch, Socio Gestore, è stato il moderatore del pannello: “Mercato delle obbligazioni societarie rispetto alle piccole e medie imprese – caratteristiche delle emissioni e del rischio creditizio, in particolare costo/sicurezza/standard di valutazione del rischio”.
Alla discussione hanno partecipato:
• Iwona Załuska, Presidente del Consiglio di Amministrazione, Upper Finance Consulting
• Magdalena Śniegocka, Direttore degli Investimenti, Credit Value Investments
• Łukasz Gerbszt, Vicepresidente del Consiglio di Amministrazione, Q Securities
• Jakub Salwa, Socio, act BSWW

Inoltre, Piotr Smołuch, Socio Gestore e Jakub Salwa, Socio, hanno condotto i workshop sulle forme di garanzia delle obbligazioni. Il campo dei workshop ha compreso:
• Tipi di garanzie ( materiali/obbligazionarie)
• Tipi di garanzie possibili da implementate in specifiche strutture di finanziamento (compresi i collateral lending e project finance)
• Clausole contrattuali significative che consentono un’efficace esecuzione delle garanzie
• Effettività delle garanzie nell’ambito dei procedimenti legati all’insolvenza dei debitori

Il Congresso delle Obbligazioni Societarie consolida la comunità di professionisti e istituzioni coinvolte nel mercato. L’idea dell’evento è quella di creare occasioni per incontri, scambi di esperienze e conoscenze pratiche da parte di esperti attivi sul mercato delle emissioni e della circolazione di obbligazioni di imprese.

La formula del Congresso delle Obbligazioni Societarie prevede non solo l’ascolto delle relazioni di persone che hanno un impatto significativo sulla strutturazione di questo mercato, ma anche, attraverso la partecipazione ai workshop di esperti, crea condizioni per l’apprendimento pratico e il confronto di esperienze con esperti di settori particolari, che dedicano pienamente il loro lavoro a specifiche e ristrette aree di problematiche legate al debito emesso dalle aziende.

Maggiori informazioni sull’evento sono disponibili qui.

Nei giorni 17-18 ottobre 2019 si è tenuto a Varsavia il VI Congresso sulla Regolamentazione dei Mercati Finanziari – FinReg 2019.

act BSWW è stato il partner effettivo dell’evento.

Piotr Smołuch, Socio Gestore, ha preso parola alla sessione “Nuovi regolamenti per la circolazione dei titoli – impatto delle modifiche legislative sul mercato obbligazionario societario”.

Il Congresso con la partecipazione di esperti di istituzioni di vigilanza e di entità del mercato finanziario è un luogo per lo scambio di conoscenze ed esperienze, in cui si presentano e risolvono i problemi attuali del sistema di regolamentazione dei mercati finanziari e della sua stabilità in Polonia e nell’Unione Europea.

Maggiori informazioni sull’evento sono disponibili qui.

Jacek Bieniak – Il socio fondatore dello studio legale ha tenuto una conferenza sulle possibilità legali di creare joint venture nel campo dell’esportazione durante il Forum dell’Industria Calzaturiera e della Pelletteria.

Il forum ha inoltre discusso la situazione attuale e le prospettive del settore della pelle in Europa, nonché gli strumenti per proteggere il mercato dall’afflusso di prodotti di bassa qualità e per mantenere una sana concorrenza.

L’evento è stato organizzato da “Polska Izba przemysłu Skórzanego”. La riunione si è tenuta il 10 ottobre 2019 a Varsavia.

Più informazioni sull’evento.

I legali della act BSWW hanno prestato consulenza a favore degli investitori finanziari nell’ambito dell’emissione delle obbligazioni da parte di Murapol S.A. e dalla società del gruppo Murapol S.A. – Aoram sp. z o.o., del valore nominale complessivo di circa 72 mln zloty (nell’ambito di due emissioni delle obbligazioni).

Murapol S.A. ha emesso obbligazioni non garantite di serie BA del valore nominale di circa 28 mln zloty, e Aoram sp. z o.o. – obbligazioni garantite di serie A del valore nominale di circa 44 mln zloty. Lo Studio act BSWW ha redatto l’intera documentazione legata all’emissione delle obbligazioni in oggetto, in particolare i documenti di garanzia delle obbligazioni di serie A emesse da parte di Aoram sp. z o.o. I soci supervisori dei lavori sul progetto erano gli avvocati Iwona Kurylak e Piotr Smołuch.

Murapol S.A. è il leader del settore di sviluppo immobiliare in Polonia, che nell’anno 2016 ha venduto oltre 3 mila locali. Si specializza nella realizzazione dei complessi abitativi, possiede investimenti nelle più grandi città polacche, viene premiato per la migliore qualità. Oltre all’attività immobiliare, Murapol S.A. è comproprietario e sponsor principale del club di calcio Widzew Łódź.

Pareva che l’emendamento della legge del 29 gennaio 2004 sul diritto degli appalti pubblici („legge Dap”) abbia cambiato in modo significativo il modo in cui dimostrare la soddisfazione delle condizioni di partecipazione nel procedimento e la mancanza della base per l’esclusione, poiché adesso, invece dei documenti, l’appaltatore è tenuto a presentare una dichiarazione preliminare, di cui all’ art. 25 comma 1 della legge Dap (nei procedimenti che superano i limiti dell’UE la dichiarazione viene presentata con il formulario di Documento di Gara unico Europeo – „DGUE”). Di conseguenza è sembrato che sia stato pure modificato l’approccio sull’attualità dei documenti attestanti le circostanze indicate nella data dichiarazione preliminare, che è obbligato a presentare l’appaltatore, la cui offerta è stata valutata in modo più alto.

Allo stato precedente, vigente fino al 27 luglio 2016 i documenti attestanti la soddisfazione delle condizioni di partecipazione nel procedimento e la mancanza della base per l’esclusione, dovevano tenere l’aggiornamento al giorno della presentazione delle offerte (oppure al giorno della presentazione delle domande di partecipazione). Non era al contempo esenzionale se i documenti erano stati presentati con l’offerta o in risposta al richiamo dell’appaltante al completamento, in base all’art. 26 comma 3 della legge Dap – dovevano confermare le circostanze rivelate attraverso di loro, entro e non oltre il giorno in cui è scaduto il termine per la presentazione della domande di partecipazione nel procedimento o il termine di presentazione delle offerte.
Allo stato legale attuale non vi è alcuna disposizione corrispondente per quanto riguarda il momento in cui i documenti presentati dagli appaltatori devono confermare la soddisfazione delle condizioni di partecipazione nel procedimento e la mancanza della base per l’esclusione.

L’art. 25a della legge Dap introdotto alla legge in via dell’emendamento indica, che al. momento della presentazione della dichiarazione afferma in modo preliminare le circostanze di cui sopra. Contemporaneamente nell’ art. 26 comma 2f della legge Dap è stata prevista la possibilità di verificare da parte dell’appaltante la soddisfazione di tali condizioni in ogni fase del procedimento tramite la possibilità di richiedere la presentazione di tutti o di alcuni documenti, se l’appaltante lo ritiene necessario per assicurare l’adatto svolgimento del procedimento.

Nella fase successiva l’appaltatore, la cui offerta è stata valutata in modo più alto, in base all’ art. 26 comma 1 della legge Dap viene chiamato (in caso di procedimenti inferiori ai livelli dell’UE la chiamata ha carattere facoltativo) a presentare entro il termine indicato le dichiarazioni o i documenti aggiornati al giorno della presentazione i quali affermano le circostanze, di cui all’art. 25 comma 1 della legge Dap.
Dal contenuto della disposizione di cui sopra risulta che tali documenti devono essere attuali al giorno della presentazione, il che significa che i documenti presentati dal tato appaltatore non devono essere aggiornati al giorno della presentazione delle offerte ma al giorno della presentazione all’appaltante.

Esempio: se il termine della presentazione delle offerte è stato stabilito per il 5 maggio 2017, e successivamente l’appaltatore, la cui offerta è stata valutata in modo più alto è stato chiamato a completare i documenti, ai sensi dell‘art. 26 comma 1 della legge Dap e gli è stato indicato il termine per la presentazione dei documenti entro il 7 luglio 2017, allora i documenti attestanti la soddisfazione delle condizioni di partecipazione nel procedimento oppure la mancanza di base per l’esclusione, possono essere emessi dopo la data della presentazione delle offerte, ovvero dopo il 5 maggio 2017.
La presente interpretazione è stata ampiamente approvata sia dalla giurisprudenza che della dottrina giuridica.

Krajowa Izba Odwoławcza [Camera Nazionale di Appello] in una delle sue sentenze ha indicato che „il concetto presentato [descritto di sopra] corrisponde alle intenzioni del legislatore, sia nazionale che europeo, hanno posto particolare attenzione alla valutazione della situazione personale degli appaltatori in base alle informazioni più aggiornate. La realizzazione di questa idea in base alla legge nazionale sono in particolare le disposizioni dell’ art. 26 comma 2f del Dap che permette di obbligare l’appaltatore in ogni fase del procedimento, in particolare a presentare le dichiarazioni attuali o i documenti, oppure l’art. 24 comma 12 del Dap che autorizza l’appaltante ad escludere l’appaltatore in ogni fase del procedimento sulla concessione dell’appalto. Diversamente, in base alla legge europea è sufficiente appellarsi al punto 84 del Preambolo della direttiva 2014/24/UE del Parlamento europeo e del Consiglio sugli appalti che abroga la Direttiva 2004/18/WE, dalla quale risulta che “[…]Gli Istituti ordinanti dovrebbero avere anche il diritto di chiedere in qualsiasi momento per i documenti interi o in parte che affermano, quando considerano necessario che il corretto svolgimento del procedimento […]”, come il Punto 85, dove si legge, in particolare che “[…] È importante che le decisioni degli istituti ordinanti si basino sulle informazioni attuali, soprattutto se riguarda le questioni di esclusione, a causa del fatto che le modifiche sostanziali possono avvenire molto rapidamente […]” (sentenza di KIO [Camera Nazionale di Appello] del 9 maggio 2017, KIO 785/17).

Per quanto riguarda l’attualità dei documenti, il legislatore ha stabilito che i documenti attestanti la soddisfazione delle condizioni di partecipazione nel procedimento, i criteri della selezione e la mancanza della base per l’esclusione, devono essere attuali al giorno della loro presentazione e non alla scadenza del termine della presentazione delle offerte o delle domande, come allo stato legale precedente (P. Granecki, Diritto di appalti. Commento. Ediz. 5, Varsavia 2016).

Tuttavia, nella sentenza del 20 aprile 2017, KIO 707/17 il Consiglio ha preso la posizione opposta, motivando che „anche allo stato attuale, l’appaltatore è tuttora obbligato a dimostrare – a pena di esclusione dal procedimento – la soddisfazione delle condizioni di partecipazione del procedimento, al giorno della presentazione delle offerte, il che conferma con la sua assicurazione nel documento DGUE e nelle dichiarazioni separate in forma scritta allegate all’offerta, e tale stato deve mantenersi fino alla stipula del contratto. La modifica del contenuto dell’art. 26 comma 3 della legge Dap ha solo l’effetto che i documenti integrati dagli appaltatori su richiesta dell’ art. 26 comma 3 Dap, possono essere rilasciati con data corrente, ma allo stesso tempo devono avere nel suo contenuto la conferma di soddisfazione della condizione da parte dell’appaltatore al giorno della presentazione dell’offerta. (…) Non è quindi possibile interpretare la disposizione dell’ art. 26 comma 1 e dell’ art. 26 comma 3 della legge Dap e le „attualità” dei documenti richiesti in modo diverso dalla dichiarazione presentata. L’introduzione della risoluzione basata sulla dichiarazione dell’appaltatore stipulata con DGUE aveva sicuramente lo scopo di in formalizzare il procedimento e di esonerare l’appaltatore del completamento dei documenti ai fini di ogni procedimento sulla concessione dell’ordine, richiesta dall’appaltatore, ma l’appaltatore chiamato è tenuto a confermare i fatti sostanziali, di cui alla dichiarazione, tramite i documenti richiesti nel procedimento del contenuto corrispondente al termine della presentazione delle offerte.

Nonostante il fatto che la seconda sentenza KIO citata presenta la posizione di minoranza, tale divergenza delle giurisprudenza rende insicuri gli appaltatori per quanto riguarda l’esclusione dal procedimento, e successivamente la loro offerta non sarà rifiutata a causa della presentazione dei documenti che non confermeranno lo stato attuale al giorno della presentazione delle offerte.
Pertanto, al fine di garantire gli interessi, è meglio disporre documenti che confermano la soddisfazione delle condizioni di partecipazione nel procedimento e la mancanza della base per l’esclusione attuali al giorno della presentazione delle offerte.