Month: March 2020

Cosa accade con i contratti stipulati nel regime degli appalti pubblici? Possibili azioni da parte di appaltatori e committenti

Indubbiamente, tutti noi sentiamo e sentiremo le conseguenze della pandemia del virus COVID-19 (“coronavirus“) e dell’emergenza epidemica introdotta il 13 marzo 2020 in Polonia. Le complicazioni possono derivare sia da disfunzioni della catena di forniture, assenza di dipendenti che da problemi del trasporto. Di conseguenza, sorge un alto rischio di calo della produttività. Vi è anche quasi certamente un rischio di adempimento tardivo degli obblighi, compresi quelli derivanti dai contratti stipulati ai sensi della legge sugli appalti pubblici (“LAP“), che a sua volta può dar luogo ad un elevato grado di responsabilità da parte degli appaltatori ed a problemi per i committenti legati alla disciplina delle finanze pubbliche.

La legge speciale del 07 marzo 2020, che all’articolo 6 tratta le questioni relative agli appalti pubblici, non aiuta in questo senso. La disposizione indica solo la possibilità di escludere l’applicazione della LAP ai contratti per beni o servizi necessari per combattere il coronavirus, e questo a determinate condizioni:

i. se vi è un’alta probabilità di una rapida e incontrollata diffusione della malattia; oppure

ii. se la tutela della salute pubblica lo richiede.

La legge speciale non tocca i problemi legati in particolare all’esecuzione dei contratti finora conclusi, in attesa di procedura, nonché i problemi delle amministrazioni aggiudicatrici relativi all’apertura delle gare d’appalto.

Di seguito presentiamo le azioni raccomandate dell’appaltatore al fine di valutare correttamente la situazione e ridurre o eliminare i rischi connessi alla responsabilità per l’esecuzione del contratto, in particolare per i ritardi nella realizzazione dello stesso, nonché le azioni del committente in relazione alle procedure condotte e ai contratti conclusi.

Appaltatore

[limitazione / esclusione di responsabilità]

1. Valutazione in modo approfondito delle disposizioni dell’accordo/degli accordi conclusi, in particolare in termini di responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni. Si raccomanda di prestare attenzione alle disposizioni relative alle penali contrattuali, alla responsabilità per danni, compresa la sua esclusione per cause di forza maggiore, alle norme per la segnalazione al committente del verificarsi di circostanze che ostacolano o impediscono l’esecuzione del contratto, alla sospensione del contratto. Non esiste un metodo universale che consenta una valutazione globale della responsabilità civile derivante da tutti gli accordi conclusi in regime di responsabilità civile. Ogni situazione richiede una valutazione individuale.

2. Se le questioni di responsabilità/modifica del contratto o di recesso non saranno regolamentate nel contratto concluso, o sono regolamentate in modo residuale, si applicheranno le disposizioni di legge, principalmente della LAP e del Codice Civile, che prevedono una regolamentazione in materia che consente di apportare le opportune modifiche ai contratti negli ambiti specificati.

3. Se il contratto prevede l’esclusione della responsabilità dell’appaltatore in relazione al verificarsi di un caso di forza maggiore, l’appaltatore nello stato attuale di rischio di epidemia potrà invocare questa circostanza. A nostro avviso, l’epidemia del coronavirus soddisfa i requisiti necessari per considerare la situazione come straordinaria, eccezionale e fuori dal controllo dell’appaltatore (forza maggiore). Anche in questo caso, sottolineiamo che ogni caso richiederà una valutazione individuale, ad esempio per stabilire se altre circostanze colpevoli da parte dell’appaltatore non abbiano influsso su ritardi da parte dell’appaltatore anche prima dell’introduzione del rischio epidemico.

4. Se il contratto non prevede disposizioni in materia di forza maggiore o non esclude la responsabilità dell’appaltatore per cause di forza maggiore, sarà difficile per l’appaltatore invocare efficacemente tali circostanze per limitare/escludere la responsabilità. In tale situazione, può essere necessario che l’appaltatore intraprenda un’azione, ad esempio, ai sensi dell’articolo 357 (1) del Codice Civile (clausula rebus sic stantibus), o anche considerare la possibilità di recedere dal contratto al fine di limitare il sostenimento di costi significativi per la sua esecuzione.

[richiesta di modifica del contratto]

5. È necessario analizzare le disposizioni del contratto sotto aspetto della sua modifica, ad esempio a causa di circostanze non dipendenti delle parti del contratto o che le parti non avrebbero potuto prevedere con la dovuta diligenza.

6. Indipendentemente dai requisiti per le modifiche contrattuali previste dal contratto, l’appaltatore può richiedere modifiche al contratto sulla base delle disposizioni della LAP. Ad esempio: ai sensi dell’art. 144 comma 1 punto 3 della LAP, il contratto può essere modificato se tale necessità è causata da circostanze che l’amministrazione aggiudicatrice non poteva prevedere. In tal caso la modifica può anche comprendere un compenso, ma non superiore al 50% del valore del contratto originale – tale modifica è indipendente dalle disposizioni del contratto concluso.

Nota: le modifiche al contratto richiedono il consenso di entrambe le parti, pertanto qualsiasi automatismo è escluso a questo proposito. Contemporaneamente, a causa del fatto che la forza maggiore risulta essere una circostanza non imputabile al committente, vi è un potenziale rischio che l’appaltatore non possa richiedere al committente un compenso aggiuntivo per periodi di inattività (sospensione), o di stoccaggio delle attrezzature e dei materiali acquistati, che non potranno essere installati / montati per ragioni oggettive.

Relativamente agli effetti dello stato attuale nei confronti dell’esecuzione dei contratti di costruzione, compresi quelli stipulati sui modelli FIDIC, rinviamo all’allerta predisposta dal nostro studio legale, relativa alla situazione del mercato delle costruzioni. Ricordiamo che i modelli di contratti FIDIC contengono alcune disposizioni in caso di epidemia o di forza maggiore. Indipendentemente da tali disposizioni, la situazione di ogni appaltatore richiede sempre un’analisi dettagliata.

In conclusione, non si possono escludere controversie con i committenti a causa di ritardi causati dall’epidemia. Per limitare i rischi, raccomandiamo in particolare agli appaltatori: (i) documentare tutte le azioni relative alla notifica al committente del verificarsi di cause di forza maggiore, nonché le misure da Voi adottate per consentire la corretta esecuzione del contratto; (ii) esercitare la dovuta diligenza nel rispettare i termini per tali notifiche o effettuare le notifiche immediatamente.

Committente

La situazione attuale può anche avere un impatto sulle procedure condotte dal committente, in quanto l’apertura palese delle offerte richiede di solito la partecipazione diretta di tutte le parti interessate alla sessione di apertura.

Azioni raccomandate dai committenti:

1. proroga del termine per la presentazione e l’apertura delle offerte, se il tempo è concesso;

2. organizzazione di una trasmissione online dell’apertura delle offerte – la soluzione permette alle parti interessate di vedere in tempo reale i dati di base relativi alle offerte presentate.

Allo stesso tempo, in considerazione delle possibili conseguenze per la futura esecuzione dell’appalto, il committente:

1. responsabili della procedura – dovrebbero considerare l’eventuale introduzione nel contratto di disposizioni che prevedano la possibilità di modificare il contratto per cause di forza maggiore, o la possibilità di sospenderne l’esecuzione per la durata della forza maggiore;

2. coloro che hanno stipulato contratti di appalto pubblico – dovrebbero analizzare in dettaglio le disposizioni del contratto in termini di possibilità di apportare modifiche al contratto a causa del verificarsi di un rischio epidemico, al fine di eliminare la responsabilità associata all’improprio adempimento degli obblighi previsti dalla legge sulla responsabilità per la violazione della disciplina delle finanze pubbliche;
– a condizione che sia conforme al loro interesse.

La presente allerta è solo un’indicazione della possibilità che si verifichino alcuni problemi ai sensi della legge sugli appalti pubblici. Siamo a Vostra completa disposizione e Vi assisteremo nella valutazione della Vostra situazione. Vi chiediamo di contattarci in qualsiasi momento per e-mail, telefono o tramite messaggistica istantanea:

Sebastian Pietrzyk – co-gestore della pratica di appalti pubblici
+48 606 406 531 – WhatsApp, Signal, Telegram
sebastian.pietrzyk@actlegal-bsww.com

Marcelina Daszkiewicz – co-gestore della pratica di appalti pubblici
+48 665 667 667 670 – WhatsApp
marcelina.daszkiewicz@actlegal-bsww.com

Il 13 marzo 2020 il Ministro della Salute ha annunciato lo stato di emergenza epidemica nella Repubblica di Polonia. Una delle conseguenze è la chiusura, in particolare, di alcune strutture commerciali e culturali.

Di seguito alcune osservazioni basilari sui diritti del datore di lavoro in relazione alla necessità di adempiere agli obblighi derivanti dal regolamento emanato dal Ministro della Salute.

Congedi

Il datore di lavoro non ha la possibilità di concedere ai dipendenti un congedo obbligatorio (ferie, non retribuite). Può concedere tale congedo solo se concordato individualmente con il dipendente.

Stipendio derivante dal rapporto di lavoro

In base alla normativa vigente, non è possibile dare una risposta vincolante alla domanda se i dipendenti abbiano diritto ad una retribuzione per il lavoro che non svolgono a causa della chiusura dei posti di lavoro a seguito dell’annuncio dello stato di emergenza epidemica.

In generale, i dipendenti hanno diritto alla retribuzione solo per il lavoro svolto e in altri casi solo se la legislazione lo prevede. Tali regolamenti comprendono norme relative alla retribuzione per il tempo di inattività ed ai tempi di inattività. Tuttavia, per poter ricevere questa remunerazione, devono essere soddisfatte alcune condizioni derivanti da queste norme, ad esempio che il dipendente rimanga pronto a svolgere il proprio lavoro.

Esistono diversi argomenti a sostegno del fatto che il datore di lavoro non sia obbligato a pagare i dipendenti per il periodo di inadempienza in relazione alla chiusura di un posto di lavoro a seguito dell’epidemia. Per considerare questo tema, tuttavia, dobbiamo tenere conto anche di altri aspetti importanti per il diritto del lavoro, in particolare la dimensione sociale, la distribuzione della responsabilità tra il dipendente ed il datore di lavoro e la posizione privilegiata del dipendente in questi rapporti.

Di conseguenza, i datori di lavoro dovrebbero essere disposti a pagare i loro dipendenti una retribuzione in condizioni di parità con la retribuzione per il periodi di sospensione.

Lavoro a distanza

Durante il periodo di rischio epidemico, ove possibile, il datore di lavoro ha ancora la possibilità di istruire il dipendente a svolgere un lavoro a distanza. Il dipendente ha quindi diritto alla stessa retribuzione che avrebbe ricevuto se avesse lavorato sul posto di lavoro.

Prestazioni di sicurezza sociale

Per quanto riguarda le assicurazioni sociali in relazione al coronavirus nel periodo di rischio epidemico, i dipendenti hanno diritto alle seguenti prestazioni previdenziali:
1) in caso di inabilità al lavoro a causa di affermazione della malattia di coronavirus – il dipendente ha diritto ad un compenso/indennità di malattia;
2) in caso di isolamento o quarantena confermata e documentata da un medico – stipendio/indennità di malattia;
3) se il dipendente presenta una richiesta per prendere cura del bambino di età inferiore agli 8 anni in relazione alla chiusura delle strutture di custodia e scolastiche – indennità di custodia supplementare di 14 giorni (che viene concessa in aggiunta ai diritti esistenti; tuttavia, questo diritto non può essere esercitato contemporaneamente da entrambi i genitori).

Rifiuto di svolgere lavoro

La dichiarazione dello stato di emergenza epidemica comporta la chiusura solo di una parte degli stabilimenti di lavoro. Gli altri svolgono il valoro come prima (qui spieghiamo, a seguito delle domande posteci, che la limitazione delle riunioni che superano le 50 persone non si applica ai datori di lavoro che impiegano più di 50 persone – se non svolgono le attività elencate nel Regolamento del Ministero della Salute possono lavorare normalmente).

Tuttavia, può accadere che un dipendente si rifiuti di fornire lavoro (casi del genere possono verificarsi soprattutto quando si tratta di negozi di alimentari, farmacie, lavanderie, che funzionano ancora). Di norma, il diritto del lavoro prevede tale diritto per i dipendenti se le condizioni di lavoro non sono conformi alle norme in materia di salute e sicurezza e rappresentano un rischio per la salute o la vita del dipendente o se il lavoro svolto dal dipendente rappresenta un rischio per altre persone. Tuttavia, questa disposizione è di natura molto specifica e si applica ai dipendenti in casi veramente eccezionali, in cui il rischio non esiste solo potenzialmente, ma è reale e obbiettivo.

Nella situazione attuale, si può ragionevolmente presumere che se il datore di lavoro fornisce misure di protezione (gel antibatterici, sapone, ecc.) ed ha informato i dipendenti delle regole di comportamento risultanti dalle linee guida delle autorità sanitarie per evitare l’infezione, non vi sono motivi per ritenere che il lavoratore possa effettivamente rifiutarsi di lavorare.

Tuttavia, si tratta di situazioni molto discrezionali che possono essere influenzate da una serie di fattori (ad esempio, dipendenti appartenenti a gruppi di rischio, malati di cancro, ecc.) e pertanto ciascuna di queste situazioni deve essere valutata individualmente.

Il PIP [Ispettorato del Lavoro] ha indicato nei comunicati emessi finora che un dipendente può rifiutare di recarsi in zone a rischio di Coronavirus.

Contatto

Ewa Bieniak
Avvocato / Of Counsel
ewa.bieniak@actlegal-bsww.com
+48 691 951 285

Piotr Pośnik
Avvocato / Partner
piotr.posnik@actlegal-bsww.com
+48 607 880 133

Forniamo successive informazioni e raccomandazioni per il settore immobiliare a seguito dello stato di rischio epidemico che è stato introdotto con effetto dal 14.03.

Le aree di impatto già visibili sul nostro settore sono:

1. Divieto per alcuni locatari di strutture commerciali, come ad esempio:

(a) Ristoranti, mense, caffetterie, centri fitness, cinema, centri congressi, club, gallerie d’arte.
(b) Enti che operano nel commercio al dettaglio (tessile, abbigliamento, calzature, mobili, illuminazione, RTV, elettrodomestici, librerie) e nel settore della ristorazione e dell’intrattenimento.

2. Le aspettative dei locatari di non pagare, per il periodo di cessazione dell’attività l’affitto, le spese di esplorazione / gli oneri aggiuntivi, le spese di marketing.

Nota:

I seguenti scenari sono possibili, a seconda delle circostanze e delle disposizioni del contratto di locazione:
a. Il locatario dimostra efficacemente la forza maggiore e non paga né l’affitto né altre spese.
b. Il locatario non paga il canone di locazione e paga le spese di servizio dovute alla necessità di garantire la continuità del funzionamento della struttura, di proteggere il negozio chiuso del locatario, ecc.
c. Il locatario presenta una dichiarazione sulla riduzione del canone di locazione per la durata delle restrizioni derivanti dall’ordinanza del Ministro della Sanità del 13 marzo 2020 sulla dichiarazione dello stato di pericolo epidemico sul territorio della Repubblica di Polonia con riferimento ai difetti legali dei locali (se i locali sono situati in una struttura commerciale con una superficie superiore a 2000 m2).
d. Le combinazioni di quanto sopra (ad es. riduzioni di affitto o di canone, restrizioni di attività, ecc.)
e. Nessuno di questi – a seconda delle circostanze di una data situazione.

È necessario ricordare che nelle strutture finanziate esternamente, soprattutto bancarie o obbligazionarie, l’esenzione da canoni di affitto/canoni richiede l’approvazione dell’ente finanziatore (a causa dell’assegnazione) o una riassegnazione.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione in tale ambito, in particolare:
(i) disposizioni di forza maggiore.
(ii) natura dell’attività del locatario (in particolare, si pone la questione delle catene di negozi che collegano i rispettivi tipi di attività e dei negozi la cui attività può rivelarsi cruciale dal punto di vista della prevenzione del panico e dell’accesso del pubblico alle risorse).
(iii) per quanto riguarda eventuali disposizioni che prevedano che i Locatari non siano esentati da qualsiasi pagamento in caso di chiusura del regime/localizzazione per rischi sanitari, forza maggiore, ecc.)
(iv) disposizioni di garanzia per quanto riguarda i difetti legali dei locali.
• Monitoraggio della corrispondenza dei Locatari (esistono già casi di forza maggiore invocati da locatari non coperti dal divieto).
• Stabilizzazione della cerchia effettiva dei Locatari interessati al divieto (il regolamento fa riferimento alla PKD e ai criteri di “attività predominante”).
• Stabilimento immediato di un approccio uniforme per tutti i Locatari interessati dal divieto (pratica uniforme).

3. Attività processuale intraprese dai Locatari

Esiste il rischio che i Locatari intraprendano un’azione legale per modificare i loro obblighi derivanti dal contratto di locazione, in particolare trattenendo l’obbligo di pagare il canone di locazione o altri corrispettivi in base al contratto di locazione, riducendo il canone di locazione e tali corrispettivi o rinviando il pagamento su tale conto.

Nota:

A questo proposito, a seconda delle circostanze, sono possibili i seguenti scenari:

a. un’azione di determinazione insieme ad una richiesta di sicurezza:
(i) un’azione volta a stabilire l’esistenza di un caso di forza maggiore, che può dare diritto ai locatari ad alcuni diritti derivanti dal contratto di locazione, in particolare la possibilità di eludere il pagamento dell’affitto/altri oneri o la possibilità di rescissione;
(ii) la forza maggiore comporta l’impossibilità di utilizzare l’oggetto del contratto di locazione e quindi la mancanza di equivalenza dei benefici (la mancanza di equivalenza dei soli benefici può essere la base per l’elusione dell’obbligo di pagamento);
(iii) il locatario può anche intentare un’azione legale per dimostrare l’effettiva riduzione del canone di locazione a seguito di una dichiarazione di riduzione del canone di locazione fatta a causa di vizi giuridici dei locali (o sollevare tale obiezione se il locatore intenta un’azione per il pagamento del canone di locazione per la durata delle restrizioni se il locatario si astiene dal pagare);
(iv) al fine di ottenere un rapido risultato, tale azione può essere collegata con una richiesta di garanzia, regolando temporaneamente il rapporto giuridico tra il locatario e il proprietario (ad esempio, l’obbligo di pagare l’affitto/le spese di deposito);
(v) è possibile presentare una domanda di garanzia prima della presentazione del reclamo; una limitazione del lavoro dei tribunali in relazione a un’emergenza epidemica esistente non si applica alla garanzia, la domanda di garanzia viene esaminata in sessione chiusa (tali sessioni si tengono attualmente senza limitazioni);
(vi) entro e non oltre due settimane dalla data di ottenimento della cauzione, il locatario è obbligato a presentare un’azione legale in tribunale (in caso contrario la cauzione prestata decade);

b. azione per un cambiamento di rapporto giuridico dovuto ad un cambiamento straordinario di rapporto (rebus sic stantibus) con richiesta di cauzione:
(i) esistenza di una modifica straordinaria del rapporto, intesa in questo caso come introduzione di uno stato di pericolo epidemico, con conseguente impossibilità di utilizzare il bene locato, può costituire la base per un’azione di modifica del rapporto giuridico tra il locatore e il locatario;
(ii) locatario potrebbe, per quanto riguarda il futuro, chiedere, in particolare, di essere esonerato dal pagamento del canone di locazione per un determinato periodo o di modificarne l’importo; ogni caso sarebbe considerato nel merito; il tribunale non è vincolato dalla richiesta;
(iii) per tale azione, il tribunale è tenuto a bilanciare gli interessi delle parti, il che significa che le possibilità di ottenere una sentenza favorevole al locatario sarebbero tanto maggiori quanto maggiore è il rischio: (a) l’incapacità del locatario di eseguire il beneficio in futuro (come l’impossibilità di restituire il bene locato per l’uso/commercio) o (b) il locatario che subisce una perdita lorda;
(iv) in pratica, ciò significa che tale azione può essere di interesse primario per i locatari che sono a rischio di insolvenza;
(v) nel caso di specie restano valide le considerazioni di cui sopra relative alla possibilità di ottenere una garanzia;

c. altre possibili azioni legali derivanti dalle parti collegate al contratto di locazione.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione a tale riguardo, in particolare in termini di altre possibilità/attività di processo per il Tenant di cui sopra.
• Monitoraggio dell’impatto della domanda di sicurezza presso il tribunale competente. La giurisdizione del tribunale può essere stabilita sulla base delle disposizioni del contratto di locazione o delle disposizioni generali.
• Monitoraggio della corrispondenza degli inquilini – in relazione ad eventuali lettere di pre-processo relative a richieste di modifica degli obblighi derivanti dal contratto di locazione.

4. Limitazione dell’attività di altri locatari (non coperta dal divieto di esercizio dell’attività)

Nota:

La cessazione dell’attività da parte di alcuni Locatari porterà altri locatari a cercare di limitare la loro attività o di ridurre gli affitti e gli altri oneri e a richiedere sanzioni per chiusure/rottura.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione dei Locatari non vietate in questo settore (non solo in termini di forza maggiore, ma anche in termini di natura dell’attività del locatario, clausole di livello minimo per la commercializzazione/prestazione di alcuni altri locatari o settori, raggiungimento di un certo livello di responsabilità, fatturato, ecc. e garanzie).
• Monitoraggio della corrispondenza dei Locatari non vietati e l’effettivo svolgimento della loro attività.
• Stabilimento la cerchia effettiva degli inquilini vietati (il regolamento fa riferimento alla PKD e ai criteri di “attività predominante”).
• Stabilimento immediatamente un approccio uniforme per tutti gli inquilini interessati dal divieto (pratica uniforme).

5. Impatto del divieto di svolgimento dell’attività sui termini nei contratti di locazione tipo pre-locazioni, trasferimenti, ecc.

Nota:

I divieti di esercizio imposti ad alcuni Locatari renderanno impossibili le date di apertura. Questo ha un impatto su altre date, ad esempio l’accesso anticipato o le date di consegna dello spazio per il lavoro.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di pre-locazione, trasferimenti, ecc. (in termini di forza maggiore, meccanismi di fissazione delle date – notifiche, impatto sui periodi di chiusura, sanzioni in caso di mancata consegna nei tempi previsti, sanzioni in caso di mancato avvio delle operazioni, impatto delle clausole relative al livello di commercializzazione/esecuzione delle operazioni da parte di alcuni altri locatari o settori, raggiungimento di un certo livello di visite/volume d’affari, ecc.)
• Monitoraggio della corrispondenza dei Locatari non vietati e l’effettivo svolgimento della loro attività.
• Stabilimento della cerchia effettiva dei Locatari vietati (il regolamento fa riferimento alla PKD e ai criteri di “attività predominante”).
• Stabilimento immediato dell’approccio uniforme per tutti gli inquilini interessati dal divieto (pratica uniforme).

6. Limitazione da parte dei Locatori della portata dei servizi forniti alle strutture – in relazione al fatto che alcuni locatari hanno cessato di operare, invocando la forza maggiore

Nota:

Se il Locatore non riconosce – nei confronti dei Locatari – il divieto della loro attività come causa di forza maggiore (esonerando gli inquilini da canoni di locazione e/o spese), sarà problematico per il locatore limitare – con riferimento alla causa di forza maggiore – l’ambito dei servizi forniti alla struttura.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di servizio (non solo dal punto di vista della forza maggiore, ma anche della loro risoluzione contrattuale, ad es. sulla base di regolamenti sulla messa in servizio per i cosiddetti motivi importanti, sospensione temporanea dei servizi, ecc.)
• Interazione delle suddette azioni con i contratti di credito, le condizioni di emissione di obbligazioni, i prestiti esterni e i contratti di locazione – in particolare in termini di fornitura di servizi agli inquilini operativi (ad esempio, generi alimentari), le conseguenze della sospensione temporanea dei servizi, ecc.
• Interazione delle suddette attività con le condizioni di assicurazione – non si può permettere che a causa di una limitazione del servizio la struttura perda la protezione assicurativa.

7. Considerazione della necessità di aumentare la portata dei servizi forniti alle strutture – se la situazione epidemiologica lo giustifica – ad esempio servizi aggiuntivi di decontaminazione e pulizia.

Nota:

Si pone la questione della possibilità di liquidare l’aumento dei costi dei servizi nei costi di gestione – va tenuto presente che, ad esempio, i negozi di alimentari, che sono sotto assedio e possono operare, spesso hanno un limite massimo di liquidazione dei costi di gestione. Può verificarsi una situazione in cui gli altri inquilini che dovranno ridurre le loro operazioni non vorranno pagare costi di servizio più elevati per consentire agli altri inquilini di operare.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione (in termini di liquidazione dei costi di sfruttamento e dei massimali / altre restrizioni sui compensi di liquidazione).
• Compatibilità delle suddette azioni con i contratti di credito, le condizioni di emissione di obbligazioni, i finanziamenti esterni – ad esempio nell’ambito del budget operativo trasferito a banche, obbligazionisti, finanziatori.
• Compatibilità delle azioni sopra menzionate con le condizioni di assicurazione – non si può permettere che a causa di una limitazione del servizio la struttura perda la protezione assicurativa.

8. Considerazione della necessità di dimettersi dal pagamento del parcheggio (apertura dei cancelli)

Nota:

Se ciò è giustificato da una situazione epidemiologica, ad esempio per la necessità di limitare il contatto tra chi paga e le strutture di parcheggio, può essere necessario rinunciare al pagamento del parcheggio.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di locazione (in termini di liquidazione del parcheggio).
• Interazione delle suddette azioni con i contratti di credito, le condizioni di emissione di obbligazioni, i finanziamenti esterni – nell’ambito del budget operativo trasferito a banche, obbligazionisti, finanziatori.
• Analisi dei contratti di servizio dal punto di vista della limitazione del pagamento del parcheggio.

9. Considerazione di limitare l’accesso del pubblico a determinati negozi

Nota:

Si pone la questione di modificare le regole di organizzazione degli impianti funzionanti – ad esempio adottando la regola secondo cui non devono esserci più di X persone contemporaneamente nei locali del negozio – in modo da ridurre al minimo il rischio di esposizione reciproca, se ciò è giustificato dalla situazione epidemiologica. Tali azioni possono essere intraprese nell’ambito della politica degli inquilini interessati (ad es. negozi di alimentari, farmacie) o ulteriormente introdotte dal governo.

Azioni consigliate:

• Esaminare i contratti di locazione per verificare la possibilità di ampliare la gamma dei servizi e di pagare servizi aggiuntivi (ad esempio, coordinamento aggiuntivo dell’accesso ai negozi, protezione aggiuntiva per garantire la sicurezza).
• Analisi dei contratti di locazione per la liquidazione dei costi operativi e dei massimali / altre restrizioni alla liquidazione dei compensi.

10. Impatto della mancanza di affitti/canoni (in tutto o in parte) sui finanziamenti esterni (contratti di prestito, condizioni di emissione di obbligazioni, prestiti esterni)

Nota:

Indipendentemente dalla durata della situazione epidemiologica, la capacità di gestire i finanziamenti esterni ne risentirà negativamente.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti di credito, dei termini e delle condizioni di emissione di obbligazioni:
– passività correnti (capitale + interessi);
– indicatori (soprattutto DSCR);
– possibilità di applicare un aumento del margine, di richiedere garanzie aggiuntive, di interrompere il finanziamento (ad esempio MAC – material adverse change, material adverse change o disposizioni di diritto bancario);
– aggiornamenti dei bilanci operativi.
• Considerazione dell’applicazione ai finanziatori di penali per il rimborso di interessi/capitale, esenzione dall’obbligo di rispettare gli indicatori.
• Considerare la possibilità di richiedere agli enti finanziatori l’attivazione di riserve (ad es. blocchi, fondi per le eccedenze di locazione, capex o conti di riserva).
• Considerare la possibilità di richiedere ulteriori tranche speciali agli enti finanziatori per consentire il normale funzionamento dell’impianto a condizioni speciali.
• Considerare la possibilità di richiedere un accordo di standstill (mancata adozione di azioni volte all’esercizio dei diritti della parte finanziatrice) – in una situazione di crisi.

11. Impatto della situazione epidemiologica sugli accordi preliminari di vendita di immobili conclusi

Nota:

A causa della situazione epidemiologica e dei conseguenti impedimenti al funzionamento degli impianti e del rischio che i nuovi contratti di locazione non entrino in funzione nei tempi previsti, la conclusione dei contratti promessi potrebbe essere ritardata. Inoltre, per le suddette ragioni, gli acquirenti (ma anche, in alcune situazioni, i venditori) potrebbero essere interessati a recedere dai contratti preliminari.

Azioni consigliate:

• Analisi dei contratti preliminari conclusi in termini di possibilità:
– adempimento degli obblighi dei Tenant di garantire il fatturato, la consegna o l’avvio dell’attività (in quanto alcuni non possono aprire);
– possibilità di adeguamento dei prezzi;
– possibilità di cambiare le condizioni (ad es. proroga delle scadenze);
– possibilità di disdetta o di recesso dal contratto – anche nell’ambito di pagamenti anticipati, depositi, costi sostenuti, ad esempio per l’esame legale o tecnico e per l’organizzazione del finanziamento.

12. Impatto della situazione epidemiologica sui contratti di vendita conclusi che prevedono l’adeguamento del prezzo di vendita in base al fatturato o ai profitti (comprese eventuali clausole di riconciliazione e di earn-out)

Nota:

In caso di riduzioni o sospensioni degli affitti e di una significativa diminuzione del fatturato generato dalle strutture, vi è il rischio di problemi nella fissazione dei prezzi, soprattutto quando questi sono determinati sulla base dei ricavi dell’impianto.

Azioni consigliate:

• Analisi degli accordi preliminari conclusi dal punto di vista dell’analisi:
– impatto sulla liquidazione del prezzo (importante soprattutto nelle operazioni su azioni) e sul suo adeguamento;
– impatto delle clausole di earn-out o di riconciliazione di situazioni straordinarie – è chiaro che tali clausole non tengono conto della diminuzione del fatturato o degli affitti dovuti ad attività straordinarie;
– possibilità di modificare le condizioni (ad es. proroghe delle scadenze per il raggiungimento degli obiettivi);
– possibilità di rescindere o di annullare i contratti – anche nell’ambito di pagamenti anticipati, depositi, costi sostenuti, ad esempio per l’esame legale o tecnico e per l’organizzazione del finanziamento.

13. Impatto della situazione epidemiologica sull’assicurazione

Nota:

Una parte significativa delle strutture (a causa delle condizioni bancarie) è coperta da un’assicurazione contro la perdita di affitti e/o commissioni. Si prega di notare che la maggior parte degli assicuratori rifiuterà i pagamenti a causa di un’emergenza. Si prega di notare che le richieste di pagamento dell’assicurazione sono state (in caso di finanziamento esterno) trasferite ai finanziatori (in modo condizionato o incondizionato).

Azioni:

• Analisi dei contratti assicurativi stipulati (GCA) in termini di possibilità di stipulare un’assicurazione per perdita di guadagno.
• Analisi dei contratti di credito conclusi dal punto di vista dell’attivazione dell’assicurazione (se il credito assicurativo è stato trasferito alla parte finanziatrice, se la condizione è stata soddisfatta, procedura ecc.)

14. Impatto della situazione epidemiologica sui contratti di costruzione (GW, allestimenti, ecc.)

Nota:

Già ora, gli appaltatori generali e gli appaltatori di strutture o di lavori di allestimento segnalano che non rispetteranno le scadenze o i budget per motivi indipendenti. Le scadenze per la consegna degli impianti e degli oggetti in locazione sono a rischio.

Azioni:

• Analisi dei contratti stipulati con gli appaltatori in termini di forza maggiore e di variazioni delle scadenze e dei budget.
• Analisi dei relativi accordi (contratti di finanziamento, condizioni di emissione di obbligazioni, prestiti) in termini di scadenze, erogazione di ulteriori tranche.

Se avete domande, siamo a Vostra disposizione anche durante il fine settimana e al di fuori dell’orario di lavoro tradizionale per tutte le questioni (se necessario, includeremo persone competenti in materia di diritto del lavoro, tasse, ecc.)

Di seguito un contatto diretto con le persone chiave del team di professionisti del settore immobiliare:

Michał Wielhorski
+48 605 911 303
michal.wielhorski@actlegal-bsww.com

Marek Wojnar
+48 601 379 610
marek.wojnar@actlegal-bsww.com

Marta Kosiedowska
+48 605 107 997
marta.kosiedowska@actlegal-bsww.com

Alicja Sołtyszewska
+48 663 004 333
alicja.soltyszewska@actlegal-bsww.com

Małgorzata Wąsowska
+48 694 326 212
malgorzata.wasowska@actlegal-bsww.com

Piotr Pośnik
+48 607 880 133
piotr.posnik@actlegal-bsww.com

Katarzyna Marzec
+48 603 112 225
katarzyna.marzec@actlegal-bsww.com

Magdalena Banaszczyk-Głowacka
+48 503 575 012
magdalena.banaszczyk@actlegal-bsww.com

Michał Sołtyszewski
+48 604 541 101
michal.soltyszewski@actlegal-bsww.com

Izabela Żmijewska
+48 603 300 382
izabela.zmijewska@actlegal-bsww.com

Mateusz Prokopiuk
+48 606 383 247
mateusz.prokopiuk@actlegal-bsww.com

Marta Łobzowska
+48 607 144 121
marta.lobzowska@actlegal-bsww.com

Marcelina Daszkiewicz
+48 665 667 670
marcelina.daszkiewicz@actlegal-bsww.com

Aneta Gierzyńska
+48 667 664 224
aneta.gierzynska@actlegal-bsww.com

Siamo ancora in attesa della bozza della legge fiscale speciale annunciata dal Ministero dello Sviluppo, che prevederà una serie di soluzioni protettive per i contribuenti, come il rinvio della data di entrata in vigore della “nuova” JPK IVA, il rimborso più rapido dell’IVA e la facilitazione del meccanismo di pagamento frazionato (ne abbiamo scritto approfonditamente nel tax allerto del 13 marzo a.c.).

Sgravi per il pagamento dei debiti

Il Ministero delle Finanze nella sua comunicazione ufficiale ha inoltre dichiarato che “nella situazione di conseguenze finanziarie negative per gli imprenditori derivanti dall’epidemia di coronavirus, gli uffici delle imposte terranno conto di queste particolari circostanze nell’esaminare le richieste di sgravi fiscali (differimento del termine di pagamento, suddivisione in rate, annullamento degli arretrati d’imposta, ecc.).” e le domande presentate dagli imprenditori a tale riguardo saranno esaminate per prime.

Se le analisi economiche effettuate Vi porteranno alla conclusione che la liquidità dell’impresa può essere a rischio, Vi raccomandiamo di richiederla presentare immediatamente la richiesta per la concessione dell’adeguato sgravo fiscale. Tale richiesta dovrebbe essere supportata da adeguate previsioni finanziarie e da un’adeguata descrizione di un importante interesse del contribuente, che, a nostro avviso, dovrebbe verificarsi, tra l’altro, in una situazione in cui la possibilità di svolgere attività commerciali in base alla legge speciale è limitata.

Postulati

Tuttavia, a nostro avviso, le soluzioni presentate dai Ministeri sono incomplete e devono essere integrate con ulteriori sgravi e agevolazioni per gli imprenditori. A causa delle risorse limitate, il rispetto degli obblighi fiscali e contabili entro i termini di legge può rivelarsi irrealistico. Pertanto, in particolare, la legge fiscale speciale dovrebbe includere soluzioni che consistono nel rinviare le scadenze per l’adempimento degli obblighi fiscali e contabili, tra cui:
• rinvio delle date di presentazione del rendiconto annuale CIT-8 per il 2019, del rendiconto annuale PIT per il 2019 e delle informazioni annuali per i non residenti dell’IFT-2R,
• rinvio del termine per la redazione, sottoscrizione dell’approvazione del bilancio per il 2019,
• nessuna sanzione in caso di mancata presentazione di file JPK, dichiarazioni IVA, relazioni sui sistemi fiscali (MDR), o eventuale rinvio di tali scadenze,
• nessuna sanzione in caso di mancato pagamento entro il termine previsto di acconti per il CIT, PIT e VAT e di rate dell’imposta sugli immobili,
• sospensione dei controlli in corso e mancato avviamento di nuovi controlli.

Vi invitiamo a contattarci ed a presentare le Vostre esigenze di assistenza immediata, che dovrebbero essere prese in considerazione attraverso la legge fiscale speciale. Tutte le vostre esigenze saranno inviate ai Ministeri competenti.

0% IVA per la donazione di medicinali

Nel contempo, il 12 marzo 2020, il Ministero delle Finanze ha pubblicato una bozza di regolamento in base alla quale gli enti che doneranno beni quali: dispositivi medici, vetri e attrezzature da laboratorio, medicinali e sostanze attive, biocidi – esclusivamente disinfettanti, test diagnostici specialistici per l’analisi e l’individuazione di patogeni nell’acqua, nell’aria e nel suolo, dispositivi di protezione individuale – solo maschere, tute, protezioni per scarpe, berretti e guanti) potranno applicare un’aliquota IVA dello 0% ai suddetti prodotti di donazione (a condizione che venga stipulato un accordo scritto di donazione tra il contribuente e l’Agenzia delle Riserve Materiali o la Banca Dati Centrale delle Riserve Sanitarie e Anti profilattiche, dal quale risulti inequivocabilmente chiaro che i beni forniti saranno utilizzati per i compiti dei suddetti enti relativi alla lotta contro le minacce causate dal virus CoV-2 della SARS). A nostro avviso, i donatori dovrebbero conservare il diritto di detrarre l’IVA a monte relativa ai prodotti trasferiti. Il progetto prevede la possibilità di applicare un’aliquota IVA ridotta allo 0% per le donazioni a partire dal 1 febbraio 2020 e limitata al 31 agosto 2020.

Contatto:

Małgorzata Wąsowska
Consulente tributario / Partner
malgorzata.wasowska@actlegal-bsww.com
+48 691 477 047

Forza maggiore nei contratti

Il coronavirus (che causa la malattia COVID-19) è un virus estremamente contagioso che ha causato una pandemia globale. Secondo la decisione del Ministero della Salute del 12 marzo 2020, in Polonia sarà introdotta un’emergenza epidemica. Si tratta di una situazione giuridica introdotta in una determinata area a causa del rischio di epidemia, al fine di adottare le azioni preventive previste dalla legge. Permetterà al Ministro della Sanità di emanare regolamenti che limitano la movimentazione, la circolazione e l’uso delle merci e di determinati prodotti, potrà inoltre limitare il funzionamento delle istituzioni e dei posti di lavoro per un periodo di tempo limitato ed aprire la possibilità di vietare riunioni e spettacoli.

A seconda delle circostanze specifiche, l’emergenza epidemica può costituire un esonero dalla responsabilità derivante dagli accordi stipulati. La dottrina della legge consente il verificarsi di circostanze della cosiddetta forza maggiore (vis maior / force majeure), che possono comportare l’esonero delle parti dalla responsabilità per la sua mancata o impropria esecuzione. Ovviamente, lo stato di forza maggiore non giustifica ogni inadempimento delle obbligazioni, ma solo quelle derivanti da fattori al di fuori del controllo di una delle parti interessate e non prevedibili.

Se il numero di infezioni aumenterà sistematicamente, è probabile che a breve termine venga introdotto lo stato dell’epidemia, ossia una situazione giuridica in una determinata zona in relazione al verificarsi dell’epidemia, al fine di adottare le misure anti epidemiche e preventive previste dalla legge per ridurre al minimo gli effetti dell’epidemia. Lo stato di epidemia può costituire una premessa per non essere responsabile del verificarsi di circostanze di forza maggiore (ad es. il divieto ufficiale di esercizio di uffici o strutture commerciali o il frazionamento dell’esportazione di determinate merci dal paese), così come può in aggiunta costituire una premessa per l’applicazione della clausola che consente di modificare il contratto in caso di cambiamento delle circostanze in cui è stato stipulato (la cosiddetta clausola rebus sic stantibus). Secondo la giurisprudenza, tale cambiamento sarà possibile quando si tratterà di “uno stato di cose che accade raramente, è infrequente, insolito, anche se non deve necessariamente avere un carattere catastrofico. Ad esempio, qui si possono indicare varie calamità naturali ed epidemie (…)”.

L’attuale situazione con l’aumento delle infezioni da COVID-19 crea ulteriori complicazioni legali per gli imprenditori, pertanto si raccomanda di verificare i contratti al fine di modificare le norme di esenzione e di prestare particolare attenzione ai nuovi contratti per evitare un’improvvisa impossibilità di eseguirli (a titolo di promemoria, ad esempio nel caso di contratti attualmente stipulati sarà difficile affermare che l’epidemia di coronavirus è attualmente un fenomeno imprevedibile).

Legge fiscale pianificata

Il Ministero dello Sviluppo sta preparando un progetto di legge speciale, che dovrebbe essere presentato al Parlamento il 25 marzo 2020 ed entrare in vigore il 1° aprile 2020.

Modifiche pianificate e proposte del Ministero dello Sviluppo per quanto riguarda le tasse:
• modifica della data di entrata in vigore della cosiddetta tassa di zucchero (alla fine 2020) e della nuova JPK VAT per i “grandi” soggetti passivi (1° luglio 2020);
• facilitazione dei pagamenti dell’IVA e del “pagamento frazionato”;
• rimborsi IVA precedenti;
• deduzione retroattiva di una perdita di reddito subita nel 2020;
• possibilità di includere tra i costi fiscali le spese relative alla cancellazione dei viaggi in relazione alle industrie colpite dalla crisi;
• abolizione della tassa del prolungamento.

Il Ministero delle Finanze incoraggia l’uso degli e-services e il contatto con gli uffici fiscali attraverso e-PUAP e le linee telefoniche di assistenza e informa su eventuali limitazioni nella disponibilità degli Uffici fiscali.

Norme vigenti sulla previdenza sociale

Sulla base delle norme attualmente vigenti sulla sicurezza sociale, dopo la soddisfazione di determinate condizioni, che possono essere applicate anche in relazione al coronavirus, esiste una potenziale possibilità di:
• rinvio della data di pagamento dei contributi previdenziali non ancora dovuti;
• ripartizione dei debiti esistenti in ZUS in rate;
• cancellazione dei crediti a causa dei contributi di ZUS.

Prima legge speciale

Ricordiamo inoltre che dall’8 marzo 2020 è entrata in vigore la prima legge speciale che ha introdotto una serie di soluzioni speciali in relazione al coronavirus, tra cui, in particolare:
• possibilità di istruire un dipendente a svolgere un lavoro a distanza;
• assegno supplementare di assistenza per un bambino di età inferiore agli 8 anni in relazione alla chiusura di un asilo, di un club per bambini, di un asilo o di una scuola;
• esenzione dall’obbligo di applicare la legge sugli appalti pubblici per gli acquisti necessari a contrastare COVID-19;
• esenzione dall’applicazione di alcune leggi che disciplinano il processo di costruzione per la progettazione, la costruzione, la modifica, la manutenzione e la demolizione di edifici, comprese le modifiche d’uso, in relazione alla contromisura COVID-19.

Se siete interessati ad ampliare le informazioni sui temi di cui sopra, Vi preghiamo di contattarci.

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