Przygotowaliśmy dla Państwa garść informacji o najważniejszych zmianach, które w świetle naszej praktyki są warte odnotowania z perspektywy deweloperów.

Nowelizacja, a właściwie reforma systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego:

– zastąpienie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planami ogólnymi, aktami prawa miejscowego wiążącymi przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

– Zintegrowane Plany Inwestycyjne – nowy instrument planistyczny odnoszący się do pojedynczej inwestycji wraz z inwestycjami uzupełniającymi, „nadpisujący” ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

– Miejscowe Plany Rewitalizacji – szczególna forma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

– wprowadzono w określonych przypadkach uproszczoną procedurę sporządzania i uchwalania planu miejscowego albo jego zmiany.

– zmiana definicji tzw. „zasady dobrego sąsiedztwa” w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a także rozszerzenie katalogu przesłanek, które muszą być kumulatywnie spełnione, aby możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy o położenie planowanej inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy określanym w planie ogólnym.

– obszar analizowany w procedurze ustalenia warunków zabudowy został ograniczony do 200m (wcześniej nie obowiązywał limit).

– wydłużono czas, na jaki postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy może zostać zawieszone z 9 na 18 miesięcy, z dodatkową opcją przedłużenia okresu zawieszenia o dalsze 6 miesięcy w razie wyłożenia projektu planu miejscowego.

– wprowadzono 5 letni termin liczony od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna, po którym decyzje o warunkach zabudowy wygasają (nie dotyczy decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed wejściem w życie nowelizacji).

Zmiany do specustawy mieszkaniowej „Lex developer”

– dodano wymóg określania w decyzji lokalizacyjnej minimalnej liczby miejsc postojowych wynoszącej co najmniej 1,5-krotność liczby mieszkań przewidzianej do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej. Co istotne, wedle naszych informacji ministerstwo rozważa odstąpienie od wprowadzonego progu minimalnego co do liczby miejsc postojowych i kolejną nowelizację przepisów w tym zakresie, pozostawiając ten parametr do indywidualnego określenia przez gminę w toku wypracowywania uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

– wydłużono z 3 do 6 lat okres liczony od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym, po którym uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygasa w przypadku gdy decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna.

– skrócono okres obowiązywania specustawy mieszkaniowej z 31 grudnia 2028 r. na 1 stycznia 2026 r.

Jeśli chcieliby Państwo bardziej szczegółowo porozmawiać o którejś ze wskazanych powyżej zmian, z chęcią udzielimy odpowiedzi na ewentualne pytania.